Délibération 3-2 du Vendredi 13 avril 2007

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 13 AVRIL 2007

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

STADE ROBERT DIOCHON

CREATION DE LOCAUX SOUS LA TRIBUNE LENOBLE

DECLASSEMENT DU DOMAINE PUBLIC

BAIL A CONSTRUCTION

AUTORISATION

M. Edgar MENGUY, Adjoint,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

La Société Anonyme Sportive Professionnelle Football‑Club de ROUEN 1899 (S.A.S.P. F.C.R.) souhaite procéder à l’aménagement de locaux d’activités sous la tribune Lenoble du stade Robert Diochon, cadastré en section AW n° 79 sur la commune du PETIT‑QUEVILLY.

Par délibération en date du 22 septembre 2006, vous avez donné votre accord de principe à ce projet qui permet la création d’une façade animée sur l’entrée d’agglomération que constitue l’avenue des Canadiens.

Le dessous de la tribune Lenoble, qui abritait par le passé une station‑essence, est aujourd’hui inutilisé.

Les locaux qui seront réalisés développeront une surface utile globale de l’ordre de 900 m² destinée à accueillir des activités à dominante commerciale en lien avec le stade (restauration, articles de sport, etc.).

Le projet d’aménagement de la tribune Lenoble représente pour la S.A.S.P. F.C.R. un investissement de l’ordre de 1.000.000 € H.T., financé en totalité par un emprunt bancaire.

Pour permettre à la S.A.S.P. F.C.R. de réaliser cette opération, et au vu des possibilités juridiques offertes par les dispositions du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques, il est proposé de recourir au montage suivant :

- détachement de l’emprise correspondant à la tribune Lenoble et déclassement de l’espace situé sous cette tribune dans le cadre d’un état descriptif de division en volumes (le volume correspondant à la tribune elle-même ayant naturellement vocation à demeurer dans le domaine public communal),

- mise à disposition du volume ainsi déclassé au profit de la S.A.S.P. F.C.R. dans le cadre d’un bail à construction.

Ce bail sera constitutif de droits réels au profit de la S.A.S.P. F.C.R.

Compte tenu du montant de l’investissement réalisé, il sera consenti pour une durée de 36 années.

Au terme du bail, les constructions réalisées par la S.A.S.P. F.C.R. reviendront à la Ville de ROUEN sans contrepartie financière.

De même, en cas de résiliation anticipée du bail à construction pour une cause indépendante de la volonté de la Ville (faute ou défaillance de la S.A.S.P., redressement ou liquidation judiciaire, etc.), les ouvrages réalisés reviendront à la Ville sans aucune contrepartie financière ou indemnité.

La méthode d’estimation retenue par l’administration des Domaines aboutit à retenir une valeur de l’ordre de 48 € H.T le m² utile par an (soit environ 43.200 € H.T. pour une surface utile de l’ordre de 900 m²).

Cette estimation ne tient cependant pas compte des annuités d’emprunt qui pèseront sur la S.A.S.P. F.C.R. (soit 66.000 €/an pendant les 15 années de remboursement de l’emprunt).

Afin d’assurer l’équilibre financier de l’opération engagée par la S.A.S.P. F.C.R. tout en préservant les intérêts financiers de la Ville de ROUEN, un accord est intervenu sur le dispositif suivant :

- loyer de 23,33 € H.T./m²/an pendant une première période de 15 ans (soit 21.000 € H.T./an),

- loyer de 74,76 € H.T./m²/an pendant une seconde période de 21 ans (soit 67.286 € H.T./an), sans que le loyer puisse, pendant cette période, être inférieur à 35 % du résultat d’exploitation.

Les loyers seront par ailleurs révisés annuellement sur la base de l’indice I.N.S.E.E. du coût de la construction.

Le volume cédé à la S.A.S.P. F.C.R. sera grevé des servitudes nécessaires pour maintenir les sorties de secours indispensables au fonctionnement du stade.

Une servitude d’appui pourra à l’inverse être prévue au profit du fonds cédé à la S.A.S.P. sur le volume « tribune » conservé par la Ville de ROUEN. Cette servitude permettra, le cas échéant, de favoriser un traitement cohérent des façades des locaux commerciaux et de la face arrière de la tribune.

Il est précisé enfin que le bail à construction pourrait être consenti au profit d’une Société Civile Immobilière (S.C.I.), filiale majoritaire de la S.A.S.P. F.C.R., créée pour mener à bien le projet d’aménagement de la tribune Lenoble.

J’ai donc l’honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- constater la désaffectation et prononcer le déclassement de l’espace situé sous la tribune Lenoble, dans le cadre d’un état descriptif de division en volumes,

2.- consentir au profit de la S.A.S.P. F.C.R. la signature d’un bail à construction d’une durée de 36 ans portant sur le volume ainsi déclassé,

3.- fixer le montant du loyer à percevoir par la Ville à 23,33 € H.T./m²/an pour une première période de 15 ans, puis à 74,76 € H.T./m²/an à compter de la seizième année, sans que, pendant cette seconde période, le loyer puisse être inférieur à 35 % du total des produits d’exploitation H.T. réalisés par la S.A.S.P. F.C.R. dans le cadre de cette opération,

4.- préciser que les loyers seront en outre révisés annuellement en fonction de l’indice I.N.S.E.E. du coût de la construction,

5.– préciser que les ouvrages qui seront réalisés par la S.A.S.P. F.C.R. seront remis gratuitement à la Ville au terme du bail à construction (y compris dans l’hypothèse d’une résiliation anticipée du bail pour une cause indépendante de la volonté de la Ville de ROUEN),

6.- autoriser M. le Maire à signer le bail à construction à intervenir au profit de la S.A.S.P. F.C.R.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.