Délibération 17-4 du Lundi 17 novembre 2014

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 17 NOVEMBRE 2014

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

IMMEUBLES 170, ROUTE DE DARNETAL

ET 50, RUE MUSTEL

ETAT D’ABANDON MANIFESTE

DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE

ESTIMATION SOMMAIRE

AUTORISATION

Mme Fatima EL KHILI, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Les habitants de ROUEN ont, depuis plusieurs années, alerté les services municipaux sur le mauvais état dans lequel se trouvent deux immeubles situés l’un au 170, route de Darnétal en section AL n° 124, et l’autre au 50, rue Mustel, cadastré en section AM n° 238.

Par délibération en date de 24 janvier 2014, le Conseil Municipal a autorisé M. le Maire à engager une procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste, conformément aux articles L.2243-1 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales.

Conformément à ces dispositions, un procès-verbal provisoire de déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste a été dressé le 13 mars 2014 pour chacune des parcelles, et les mesures d’affichage, de publicité et de notification ont été réalisées.

170, route de Darnétal

S’agissant du 170, route de Darnétal, les propriétaires et leur représentant étaient mis en demeure de procéder aux travaux suivants :

- nettoyage total du site,

- entretien des ouvertures,

- réparation de la couverture,

- entretien régulier de la façade.

Aucun changement n’ayant été constaté au terme du délai de six mois imparti aux propriétaires pour réagir, un procès-verbal définitif d’abandon manifeste a été dressé le 8 octobre 2014.

Il vous est donc proposé de déclarer l’état d’abandon manifeste de la propriété sise 170, route de Darnétal et d’en poursuivre l’expropriation au profit de la commune, conformément à l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales.

Il s’agit d’un immeuble situé à l’angle de la route de Darnétal et de la rue des Ursulines, face à l’Auberge de Jeunesse, récemment rénovée par la Ville et par l’Etablissement Public Foncier de Normandie (intervenant dans le cadre du Fonds Friches).

Cet immeuble, comprenant un rez-de-chaussée en maçonnerie et un étage en ossature bois, est muré et envahi par une végétation abondante. La surface de la parcelle est de 110 m² et l’emprise au sol du bâtiment est de 85 m². Il n’a pas été possible de le visite, mais sa situation à l’angle de deux rues permet de constater que le bien est très dégradé et ne pourra pas être réhabilité.

L’acquisition de ce bien par la Ville permettrait la réalisation de logements sociaux dans le cadre d’une opération de démolition-reconstruction qui pourrait être confiée à un bailleur privé par mise en concurrence et sous l’obligation de réaliser une convention sans travaux d’une durée de neuf ans avec l’Agence Nationale de l’Habitat (A.N.A.H.) à la fin de la construction.

France Domaine a estimé la valeur vénale de l’immeuble à 25.000 € Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.). Cette estimation a été réalisée sans que France Domaine puisse visiter l’intérieur de l’immeuble. La surface du plancher maximale dans le cas d’un futur projet a été estimée par France Domaine à 275 m².

Au total, le coût global de cette opération est évalué à 507.800 € :

Ce coût se décompose comme suit :

- acquisition de l’immeuble H.T./H.D. .......... 25.000 €

- indemnité d’expropriation .................... 2.500 €

- frais d’actes (2 %) .......................... 500 €

- démolition ................................... 35.000 €

- construction neuve H.T. (278 m² x 1.600 €) ... 444.800 €

_________

TOTAL H.T. .... 507.800 €

50, rue Mustel

Par procès-verbal provisoire de déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste, pour le 50, rue Mustel, les propriétaires et leur représentant étaient mis en demeure de procéder aux travaux suivants :

- nettoyage total du site,

- remplacement de carreaux,

- fermeture de la maison,

- clôture complète du site,

- entretien régulier de la façade

.

Aucun changement n’ayant été constaté au terme du délai de six mois imparti aux propriétaires pour réagir, un procès-verbal définitif d’abandon manifeste a été dressé le 8 octobre 2014.

Il vous est donc proposé de déclarer l’état d’abandon l’expropriation au profit de la commune manifeste de la propriété sise au 50, rue Mustel et d’en poursuivre, conformément à l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales.

Il s’agit d’un bâtiment en briques d’un étage plus comble, datant de la fin du XIXème siècle, d’une Surface Développée Pondérée Hors Oeuvre (S.D.P.H.O) de 100 m² environ.

Bien, qu’il n’ait pas été possible de le visiter, le bâti paraît sain. Il convient en revanche de prévoir une reprise de la toiture (ardoise synthétique), du second oeuvre (huisseries) ainsi que de l’ensemble des éléments d’équipement (électricité, plomberie, chauffage, etc.).

L’acquisition de ce bien par la Ville permettrait la réalisation de logements sociaux dans le cadre d’une opération de réhabilitation qui pourrait être confiée à un bailleur social.

France Domaine a estimé la valeur de l’immeuble à 50.000 € Hors Taxes et Hors Droits (H.T./H.D.) pour 100 m² de S.D.P.H.O. Cette estimation a été réalisée sans que France Domaine ait eu accès à l’intérieur de l’immeuble.

Au total et compte tenu de l’importance des travaux de réhabilitation à prévoir, le coût global de l’opération est évalué à 196.000 €.

Ce coût se décompose comme suit :

- acquisition de l’immeuble H.T./H.D. .......... 50.000 €

- indemnité de remploi (10 %) .................. 5.000 €

- frais d’actes (2 %)........................... 1.400 €

- réhabilitation (1.400 € H.T. le m²)........... 140.000 €

_________

TOTAL H.T. ..... 196.000 €

Pour chacun des immeubles et aux termes de l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, il convient de constituer un dossier qui présente le projet simplifié d'acquisition publique et l'évaluation sommaire de son coût.

Ces dossiers seront mis à la disposition du public au centre municipal Charlotte Delbo, rue Roger Bésus, Direction de l’Aménagement Urbain, et consultables aux horaires d’ouverture (9 h 00 – 12 h 00 ; 14 h 00-16 h 45), pendant une durée d’un mois. Pendant toute la durée de la consultation, chacun pourra prendre connaissance du dossier et consigner éventuellement ses observations sur le registre ouvert à cet effet au centre municipal Charlotte Delbo.

Les deux opérations immobilières présentées ci-dessus s’inscrivent dans le cadre des objectifs de production de logements sociaux arrêtés par le Programme Local de l’Habitat de l’agglomération rouennaise approuvé en juin 2012.

Dans ce contexte, il vous est proposé d’autoriser M. le Maire à solliciter M. le Préfet de Seine-Maritime pour le lancement d’une procédure de déclaration d’utilité publique, en application des dispositions des articles L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, pour les immeubles sis au 170, route de Darnétal et au 50, rue Mustel.

L’acquisition de ces immeubles sera réalisée directement par la Ville de ROUEN ou par l’Etablissement Public Foncier de Normandie (E.P.F. Normandie).

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- déclarer l’abandon manifeste de l’immeuble situé 170, route de Darnétal (cadastré en section AL sous le n° 124),

2.- autoriser M. le Maire à poursuivre l’expropriation de l’immeuble situé 170, route de Darnétal (cadastré en section AL sous le n° 124), au profit de la commune, en vue d’en confier la réhabilitation à un bailleur privé pour la création d’un logement conventionné social,

3.- déclarer l’abandon manifeste de l’immeuble situé 50, rue Mustel (cadastré en section AM sous le n° 238),

4.- autoriser M. le Maire à poursuivre l’expropriation de l’immeuble situé 50, rue Mustel (cadastré en section AM sous le n° 238), au profit de la commune, en vue d’en confier la réhabilitation à un bailleur social pour la création d’un logement social,

5.- préciser qu’aux termes de l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, M. le Maire constituera un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût pour chacun des deux biens déclarés en abandon,

6.- préciser que ce dossier sera mis à la disposition du public au centre municipal Charlotte Delbo, rue Roger Bésus, Direction de l’Aménagement Urbain, et consultables aux horaires d’ouverture (9 h 00 – 12 h 00 ; 14 h 00-16 h 45), pendant une durée d’un mois ; pendant toute la durée de la consultation, chacun pourra prendre connaissance du dossier et consigner éventuellement ses observations sur le registre ouvert à cet effet au centre municipal Charlotte Delbo,

7.- autoriser M. le Maire à solliciter M. le Préfet de Seine-Maritime pour le lancement d’une procédure de déclaration d’utilité publique, tel que décrit à l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales,

8.- autoriser M. le Maire à déléguer à l’E.P.F. Normandie, conformément à l’article L.300-4 du Code de l’Urbanisme, le soin de procéder, à l’amiable ou par voie d’expropriation, à l’acquisition des immeubles sis au 50, rue Mustel et au 170, route de Darnétal, étant précisé qu’à défaut de portage par l’E.P.F. Normandie, la dépense en résultant sera imputée sur le chapitre 21 (immobilisations corporelles), article 2115 (terrains bâtis) du budget.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.