Délibération 5-1 du Jeudi 21 décembre 2017

VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 21 DECEMBRE 2017

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

GRAND PROJET DE VILLE

QUARTIERS DES HAUTS DE ROUEN

QUARTIER DE LA GRAND’MARE

CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT

COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE POUR LA PERIODE 2015-2016

APPROBATION

AVENANT N° 14

AUTORISATION

Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Conformément à l’article 18 de la convention publique d’aménagement signée entre la Ville et ROUEN Seine Aménagement (R.S.A.) le 20 février 2003, pour l’aménagement du quartier de la Grand’Mare, aux articles L.300-5 du Code de l’Urbanisme et L.1523-3 du Code Général des Collectivités Territoriales, la société doit fournir, chaque année, un Compte-Rendu d’Activités aux Collectivités Locales (C.R.A.C.L.) comportant :

- le bilan prévisionnel actualisé faisant apparaître, d’une part, l’état des réalisations en recettes et en dépenses et, d’autre part, l’estimation des dépenses et recettes à venir,

- le plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des dépenses restant à réaliser,

- le tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l’exercice.

Les documents précités doivent impérativement être soumis au vote du Conseil Municipal, conformément à l'article L.300-5 du Code de l'Urbanisme.

Au-delà d'une validation administrative des comptes présentés par l'aménageur pour la période 2015-2016, il importe de conforter dans la convention publique d'aménagement, les volontés de la Municipalité.

S'agissant de l'historique de la convention publique d'aménagement, les missions de R.S.A. ont été étendues et précisées par les avenants 1 à 6. Au-delà de l’aménagement des espaces publics, elles comprennent à ce jour, contractuellement, la restructuration et le désamiantage du parking souterrain, l’aménagement du centre commercial, les interventions et la gestion d’un immeuble d’entreprises, de trois des plots des immeubles Lods « Verre et acier » (n° 4, 5 et 6) aujourd’hui démolis et de la construction d’un ensemble de bâtiments destinés à des activités économiques place Malraux.

Pour rappel, le CRAC 2014, approuvé en 2015, prévoyait une clôture de la CPA Grand Mare en 2015, après cession de l’immeuble d’entreprises Alpha. Compte-tenu de la non commercialisation de ce bien en 2015, puis du report de sa cession, aucun CRAC n’a été établi au titre de l’année 2015.

Le présent CRAC concerne donc la période 2015-2016.

Le C.R.A.C.L.se compose d’un rapport principal de synthèse et de bilans détaillés des sous opérations.

I.- Bilan de l’activité des années 2015 et 2016

Le compte rendu de l'aménageur présente de manière exhaustive l'activité des années 2015 et 2016, ainsi que les variations de dépenses prévisionnelles, opération par opération.

Les travaux étant achevés pour l’essentiel, ces 2 années ont a été principalement marquée par la finalisation des investigations afférentes à l’effondrement rue François Couperin, qui ont conclu à la présence d’une marnière, par les dévoiements de réseaux d’eau et d’assainissement qui se sont avérés nécessaires pour la réalisation d’un projet de cabinet médical, ainsi que par la mise en œuvre des rétrocessions et échanges fonciers à régulariser entre l’aménageur, la Ville et les bailleurs sociaux.

L’aménageur a par ailleurs procéder à la cession à la Ville de ROUEN du plot Malraux Sud ainsi qu’à la cession d’un dernier foncier à un opérateur privé pour la construction d’un cabinet médical, contigu à la pharmacie du centre commercial de la Grand’Mare, et contribuant au renforcement de l’offre médical dans le quartier.

En revanche, le projet de cession de l’immeuble Alpha à la S.E.M.R.I. MR n’a pu être mené à son terme, le départ de La Poste, qui occupait la totalité du 3ème étage, ayant eu pour effet de dégrader fortement le taux d’occupation du bâtiment. L’aménageur a ainsi continué à assurer la gestion de cet immeuble dans l’attente de sa cession à un investisseur.

Le non aboutissement du projet de cession à la S.E.M.R.I., et l’absence de prospect candidat à la reprise de cet actif, ont fait obstacle à la clôture de la C.P.A. Grand’Mare en 2015 comme en 2016.

II.- Orientations 2017

En 2017, l’action de l’aménageur se concentre sur la gestion et la commercialisation de l’immeuble Alpha.

La rémunération forfaitaire de l’aménageur sera en conséquence ramenée d’un montant de l’ordre de 120.000 à 31.050 €, révisions incluses (soit une diminution de 75 %).

Les travaux nécessaires à l’installation du restaurant « Léo à Table » en rez-de-chaussée, impliquant notamment un réaménagement et un remplacement des baies vitrées, appellent une prise en charge financière d’un montant de 115.000 €. Cette prise en charge correspond aux obligations incombant à l’aménageur en sa qualité de bailleur.

III. Bilan global

Compte tenu de ce qui précède, le bilan prévisionnel global de l’opération évolue de 44.008.002 € H.T. (50.413.247 € T.T.C.) à 44.558.089 € H.T. (51.019.939 € T.T.C.), soit une augmentation de 550.086 € H.T., dont 209.744 € au titre de la participation de la collectivité.

L’augmentation de la participation financière de la Ville est due principalement à la prise en charge financière d’une partie des travaux de ré-aménagement du rez-de-chaussée de l’immeuble Alpha ainsi qu’à la poursuite de la C.P.A. au-delà de 2016. Cette poursuite implique en effet de continuer à supporter les dépenses inhérentes à l’immeuble Alpha (taxe foncière et charge d’exploitation) et à la rémunération de l’aménageur.

En regard des difficultés rencontrées dans la commercialisation de l’immeuble  Alpha, et dans la mesure où il s’agit d’un « bien de retour » (destiné à revenir au concédant en à défaut de cession à un tiers), il convient par ailleurs de prévoir la nécessité pour la Ville d’avoir à procéder au rachat de cet actif, dont la valeur est arrêtée au bilan pour un montant de 600 000 € HT.

IV.- Clôture de la convention

La C.P.A. Grand’Mare court contractuellement jusqu’en 2020. L’objectif reste toutefois celui d’une clôture rapide de cette opération, si possible en 2018.

V.- Bilan financier prévisionnel

Compte tenu de ce qui précède, le bilan prévisionnel global s'élève à 44.558.089 € H.T. (51.019.039 € T.T.C.) et l’effort prévisionnel maximal de la Ville de ROUEN (participation d’équilibre, remises d’ouvrages au concédant et remboursements) est fixée à 24.138.257 € H.T. (25.309.969 € T.T.C.), dont :

- 2 783 740 € H.T. (3.329.259 € T.T.C.) au titre des remises d’ouvrages au concédant, incluant le rachat de l’immeuble Alpha,

- 1.522.621 € H.T. (1.821.055 € T.T.C.) au titre des remboursements effectués au profit de l’aménageur,

- 19.831.896 € H.T. (20.159.655 € T.T.C.) au titre de la participation financière de la collectivité.

VI.- Avenant n° 14

Cet avenant n° 14 à la convention publique d'aménagement permettra de réduire le montant de la rémunération forfaitaire versée à l’aménageur et de modifier le montant prévisionnel maximum de la contribution financière de la Ville de ROUEN.

J'ai donc l'honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- approuver le compte rendu d’activités 2016 qui vous a été présenté,

2.- autoriser M. le Maire à signer un avenant n° 14 à la convention publique d’aménagement, avenant modifiant notamment le montant prévisionnel maximum de la participation de la Ville, fixée désormais à 19.831.896 € HT (20.159.655 € T.T.C).

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.