Délibération 7-39 du Jeudi 27 juin 2024

VILLE DE ROUEN

CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 27 JUIN 2024

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

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39 EVOLUTION DE LA PROGRAMMATION DU PROJET PORTE PAR LE GROUPE KAPITAL SUR LE SITE DE L'ANCIEN SIEGE REGIONAL DE FRANCE 3 A SAINT-SEVER

MESDAMES, MESSIEURS,

A la suite du transfert du siège régional de France 3 sur les quais rive droite, la Ville de Rouen et France Télévision ont engagé une réflexion sur le devenir du site de Saint-Sever laissé vacant.

Le bâtiment France 3, implanté sur les parcelles cadastrées en section MY sous les numéros 121, 122, 128 et 129 pour 944 m², développait une superficie utile de 2.253 m² répartis sur 4 niveaux, dont un niveau de sous-sol.

Il avait été édifié dans le cadre d’un bail à construction conclu le 19 juillet 1977 pour une durée de 75 ans et moyennant un loyer de 728.000 Francs (110.990 €) versé en capital à la signature du bail. Les droits de bailleur et de preneur résultant de ce bail étaient détenus respectivement par la Ville de Rouen et par France Télévision.

Afin de retrouver une nouvelle affectation, les 2 parties au bail à construction ont convenu d’organiser conjointement un appel à projets qui s’est déroulé au second semestre 2019 et au terme duquel une seule offre a été déposée par la société Groupe Kapital.

Le projet proposé consistait en une opération de démolition / reconstruction d’un immeuble en R+3 développant une surface utile de 3.060 m² destinés à l’accueil d’un équipement de services et d’activités en lien avec les loisirs numériques.

Ce programme est apparu cohérent au regard des objectifs de redynamisation et de repositionnement du secteur Saint-Sever Nouvelle-Gare portés par la Ville et par la Métropole Rouen Normandie.

Au terme de l’acte de vente du 26 avril 2022 intervenu entre la Ville et la S.A.S. Foncière K2, filiale du Groupe Kapital, l’acquéreur s’était engagé à réaliser son opération selon le calendrier suivant :

- Démarrage des travaux :

Le démarrage des travaux, constaté par la déclaration d’ouverture de chantier, devait intervenir au plus tard 3 mois après l’obtention du permis de construire en date du 21 décembre 2021, purgé des recours et, en tant que de besoin, des autorisations liées à un équipement commercial,

- Achèvement des travaux :

. 3ème trimestre 2023 au plus tard pour le clos et le couvert, afin de garantir que le chantier n’ait pas d’incidence sur les flux afférents à l’ouverture du Primark,

. 1er trimestre 2024 au plus tard pour les seuls aménagements intérieurs.

Ces délais pouvaient être majorés des jours d'intempéries et en cas de force majeure.

L’acte de vente prévoyait une astreinte de 300 € par jour de retard pour non-respect du programme et de l’échéancier contractualisé.

La réalisation de ce projet s’est trouvée impactée par la crise sanitaire puis par la hausse des taux d’intérêts ainsi que du coût des matériaux de construction. Parallèlement, les conditions d’obtention des financements bancaires se sont resserrées et ne permettent plus de poursuivre le développement d’un projet orienté de manière quasi exclusive sur des activités de loisirs. Au vu de ces différents éléments, le Groupe Kapital s’est vu contraint de réinterroger le modèle économique initial de son projet et de le faire évoluer.

Au vu de ces motivations, il est proposé de ne pas appliquer l’astreinte de 300 € prévue à l’acte de vente initial.

Dans ce contexte, le Groupe Kapital propose donc, tout en conservant le projet architectural d’origine, d’en faire évoluer la programmation. Celle-ci conserve une importante composante axée sur le développement d’une offre de loisirs sportifs et numériques mais désormais complétée d’une offre de type restauration/café renforcée en rez-de-chaussée du futur bâtiment.

Cette nouvelle programmation répond toujours aux objectifs de redynamisation et de repositionnement du secteur Saint-Sever Nouvelle-Gare portés par la Ville et par la Métropole Rouen Normandie.

Le Groupe Kapital se propose de réaliser ce programme selon le calendrier suivant :

- Dépôt d’un permis de construire modificatif avant le 31 juillet 2024,

- Démarrage des travaux avant le 31 mars 2025,

- Achèvement des travaux (au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation) au plus tard le 31 décembre 2025.

Ces délais pourraient être, le cas échéant, majorés :

- des jours d'intempéries, justifiés par les bulletins météorologiques de la station météorologique la plus proche de l’immeuble édifié, et publié par la Fédération Française du Bâtiment ;

- en cas de force majeure,

- en cas de recours contentieux sur le permis de construire modificatif.

Cette programmation et ce nouveau calendrier seraient assortis d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard pour non-respect du programme et de l’échéancier.

J’ai donc l’honneur, Mesdames, Messieurs, de vous demander de bien vouloir :approuver l’abandon de l’application de l’astreinte de 300 € par jour de retard prévue à l’acte de vente initial, acter les évolutions du projet et autoriser la signature d’un additif à l’acte de vente ayant pour objet de recaler le calendrier assorti d’une astreinte.

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Fatima EL KHILI, Adjointe,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales, et notamment son article L.2241-1,

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publique, et notamment ses articles L.2211-1 et L3211-14,

- La délibération du Conseil Municipal du 12 novembre 2020, relative à la cession par la Ville de l’ancien siège régional de France 3 à Saint-Sever,

- L’acte de vente intervenu le 26 avril 2022 entre la Ville et la SAS Foncière K2, filiale du Groupe Kapital,

CONSIDERANT :

- Que l’ancien siège régional de France 3 a été édifié sur les parcelles cadastrées en section MY sous les numéros 121, 122, 128 et 129 pour 944 m², dans le cadre d’un bail à construction conclu le 19 juillet 1977 pour une durée de 75 ans, et arrivant à échéance en 2052,

- Que les droits de bailleur et de preneur résultant de ce bail étaient détenus respectivement par la Ville de Rouen et par France Télévision,

- Que la Ville de Rouen et France Télévision ont lancé un appel à projets afin de trouver une nouvelle affectation à ce site et qu’une proposition a été déposée par la société Groupe Kapital,

- Que le projet proposé par cette société consistait en une opération de démolition / reconstruction d’un immeuble en R+3 développant une surface utile de 3.060 m² destinés à l’accueil d’un équipement de services et d’activités en lien avec les loisirs numériques,

- Qu’au terme de l’acte de vente du 26 avril 2022 intervenu entre la Ville et la SAS Foncière K2, filiale du Groupe Kapital, l’acquéreur s’était engagé à réaliser son opération selon un calendrier pré-défini assorti d’une astreinte de 300 € par jours de retard,

- Que la réalisation de ce projet s’est trouvée impactée par la crise sanitaire, la hausse des taux d’intérêts et la hausse du coût des matériaux, ce contexte remettant en cause le modèle économique initial du projet,

- Que le Groupe Kapital se propose de garder l'image du projet initial avec une programmation axée sur le développement d’une offre de loisirs sportifs et numériques ainsi qu’une offre de restauration en rez-de-chaussée,

- Que le Groupe Kapital se propose de réaliser cette opération dans le cadre d’un nouveau calendrier, défini comme suit :

- Dépôt d’un permis de construire modificatif avant le 31 juillet 2024,

- Démarrage des travaux avant le 31 mars 2025,

- Achèvement des travaux (au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation) au plus tard le 31 décembre 2025.

- Que ces délais pourraient être, le cas échéant, majorés des jours d'intempéries, des cas de force majeure et en cas de recours contentieux sur le permis de construire modificatif,

- Que cette programmation et ce nouveau calendrier seraient assortis d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard pour non-respect du programme et de l’échéancier,

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1.- approuve l’abandon de l’application de l’astreinte de 300 € par jour de retard prévue à l’acte de vente initial,

2. - prend acte des évolutions du projet porté par le Groupe Kapital sur le site de l’ancien siège régional France 3 à Saint-Sever,

3. - autorise la signature d’un additif à l’acte de vente du 26 avril 2022, cet additif ayant pour objet de recaler le calendrier opérationnel assorti d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

4.- autorise M. le Maire ou l’élue déléguée à signer les actes à intervenir.

Fait à Rouen, en l’Hôtel de Ville, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme,

Le Maire de Rouen,suivent les signatures,

M. le Maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de cet acte, et informe qu’il peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal Administratif de Rouen (53, avenue Gustave Flaubert 76000 Rouen cedex) dans un délai de deux mois à compter de sa publication et sa transmission aux services de l’État.

De même, en cas de recours ne nécessitant pas la présence d’un avocat, vous pourrez saisir le tribunal susmentionné par le site « Télérecours Citoyens » à l’adresse suivante : www.telerecours.fr, et ce en application de l’article R421-1 du Code de justice administrative.