Délibération 3-9 du Vendredi 23 novembre 2012

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 23 NOVEMBRE 2012

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

GARANTIE D’EMPRUNT

S.A. D’H.L.M. LOGISEINE

ACQUISITION DE 42 LOGEMENTS

QUARTIER LUCILINE

IMMEUBLE ROLLON

EMPRUNTS POUR UN MONTANT TOTAL DE 1.969.477 €

DELIBERATION MODIFICATIVE

Mme Emmanuèle JEANDET-MENGUAL, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Lors de sa séance du 12 octobre 2012, le Conseil Municipal adoptait une délibération par laquelle il accordait à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré (S.A. d’H.L.M.) Logiseine sa garantie, à hauteur de 40 %, pour le remboursement de trois prêts d’un montant total de 1.969.704 €, destinés à financer l’acquisition auprès du promoteur Cirmad Prospectives et sous la forme d’un usufruit locatif social temporaire de 15 ans, de 42 logements collectifs situés rue Amédée Dormoy à ROUEN.

L’usufruit locatif social, introduit aux articles L.253-1 à L.253-8 du Code de la Construction et de l’Habitation par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété. La nue-propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l’Etat, tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble.

La convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans.

L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par des Prêts Locatifs à Usage Social (P.L.U.S.), des Prêts Locatifs Aidés d’Intégration (P.L.A.I.) ou des Prêts Locatifs Sociaux (P.L.S.).

Les logements réalisés dans le cadre de l’usufruit locatif social sont pris en compte, pendant la durée de la convention, dans le décompte des logements locatifs sociaux retenus pour l’application de l’article L.302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation issu de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains.

Le locataire d’un logement en usufruit locatif social bénéficie de garanties en matière de relogement définies aux articles L.253-5 à L.253-8 du même code. Lorsque le locataire n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire, il est notamment fait obligation au bailleur social de proposer à ce locataire, trois mois avant l’expiration de la convention d’usufruit et sous réserve de conditions de ressources fixées par décret, la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Logiseine souhaite répartir les 42 logements comme suit :

- 18 logements financés par un P.L.U.S.,

- 17 logements financés par un P.L.S.,

- 7 logements financés par un P.L.A.I.

Le plan de financement qu’elle avait envisagé prévoyait de contracter les trois prêts, à savoir le P.L.A.I., le P.L.U.S. et le P.L.S., auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (C.D.C.).

La C.D.C., qui dispose d’un nombre de P.L.S. contingenté par l’Etat, n’est cependant pas en mesure d’accorder le prêt P.L.S. envisagé.

Aussi, la S.A. d’H.L.M. Logiseine a dû solliciter le Crédit Agricole, afin qu’il se substitue à la C.D.C. pour l’octroi de ce dernier prêt.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’annuler la délibération du 13 octobre 2012 par laquelle le Conseil Municipal octroyait à la S.A. d’H.L.M. Logiseine une garantie, à hauteur de 40 %, de trois prêts d’un montant total de 1.969.704 € à contracter auprès de la C.D.C., et de délibérer à nouveau sur la base d’un nouveau plan de financement associant des prêts de la C.D.C. et du Crédit Agricole.

La modification du plan de financement a pour conséquence de retarder la validation du projet et pourrait remettre en cause la signature d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement avec Cirmad d’ici la fin de l’année.

Les retards les plus importants sont liés à l’obtention d’un complément de garantie au remboursement du prêt P.L.S., pour lequel la Ville, en application de son règlement d’aide, n’accorde qu’une garantie à hauteur de 40 %.

Le projet se situe au coeur de la Zone d’Aménagement Concerté Luciline, éco-quartier emblématique de par ses dimensions sociale, environnementale et économique, et dont le caractère d’intérêt général a été confirmé par délibération du Conseil Municipal du 12 octobre 2012.

La société CIRMAD et la S.A. d’H.L.M. Logiseine ont souhaité s’investir dans la Z.A.C. Luciline et accepté de s’associer pour construire cet immeuble mixte de logements en accession et en location sociale, qui comptera parmi les toutes premières réalisations de la Z.A.C.

La réussite de ce projet étant essentielle au bon démarrage de la Z.A.C., il vous est proposé d’accorder, à titre exceptionnel, en plus de la garantie partielle des prêts P.L.U.S. et P.L.A.I., une garantie à 100 % du prêt P.L.S. à contracter auprès du Crédit Agricole, permettant ainsi de lever tout risque de retard dans le lancement du projet.

Les prêts tels qu’ils apparaissent dans le nouveau plan de financement sont les suivants :

P.L.U.S. C.D.C. :

- montant du prêt : 886.258 €,

- montant de la garantie communale : 354.503,20 €,

- durée totale du prêt : 15 ans,

- différé d’amortissement : néant,

- périodicité des échéances : annuelle,

- index : Livret A,

- taux d’intérêt actuariel annuel : taux du Livret A en vigueur à la date d’effet du contrat de prêt + 60 points de base,

- taux annuel de progressivité : de 0 % à 0,5 % maximum actualisable à l’émission et à la date d’effet du contrat en cas de variation du taux du Livret A,

- révisabilité des taux d’intérêt et de progressivité à chaque échéance : en fonction de la variation du taux du Livret A, sans que le taux de progressivité révisé puisse être inférieur à 0 %.

La garantie de la Ville serait accordée pour la durée totale du prêt.

P.L.A.I. C.D.C. :

- montant du prêt : 273.219 €,

- montant de la garantie communale : 109.287,60 €,

- durée totale du prêt : 15 ans,

- différé d’amortissement : néant,

- périodicité des échéances : annuelle,

- index : Livret A,

- taux d’intérêt actuariel annuel : taux du Livret A en vigueur à la date d’effet du contrat de prêt - 20 points de base,

- taux annuel de progressivité : de 0 % à 0,5 % maximum actualisable à l’émission et à la date d’effet du contrat en cas de variation du taux du Livret A,

- révisabilité des taux d’intérêt et de progressivité à chaque échéance : en fonction de la variation du taux du Livret A, sans que le taux de progressivité révisé puisse être inférieur à 0 %.

La garantie de la Ville serait accordée pour la durée totale du prêt.

P.L.S. Crédit Agricole (P.L.S. Agrément 2012) :

- montant du prêt : 810.000 €,

- montant de la garantie communale : 810.000 €,

- durée totale du prêt : 17 ans,

- dont durée de la période de préfinancement : 2 ans,

- dont durée de la période d’amortissement : 15 ans,

- différé d’amortissement : 0 an,

- taux révisable sur Index Livret A majoré de 1,11 %,

- soit le taux d’intérêt actuariel annuel: 3,36 % (taux du Livret A en vigueur au 1er mai 2012 de 2,25 %),

- révisabilité des taux d’intérêt et de progressivité : en fonction de la variation du taux du Livret A.

Les taux d’intérêt et de progressivité indiqués ci-dessus sont susceptibles de varier en fonction de la variation du taux du Livret A et/ou du taux de commissionnement des réseaux collecteurs. En conséquence, les taux du Livret A et de commissionnement des réseaux collecteurs effectivement appliqués au prêt seront ceux en vigueur à la date d’effet du contrat de prêt garanti par la présente délibération.

- frais de dossier limités à 1.053 €, soit 0,13 % du montant (dont 0,03 % reversés à la C.D.C.).

La garantie de la Ville serait accordée pour la durée totale du prêt.

En contrepartie de cette garantie, 20 % des logements seraient réservés au contingent de la Ville de ROUEN, soit 8 logements.

J’ai donc l’honneur, MESDAMES, MESSIEURS, de vous demander de bien vouloir :

1.- annuler la délibération du 12 octobre 2012 par laquelle la Ville de ROUEN accorde sa garantie, à hauteur de 40 %, à la S.A. d’H.L.M. Logiseine, pour le remboursement de trois prêts d’un montant total de 1.969.704 €, que celle-ci se propose de contracter auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, soit une garantie municipale de 787.881,60 €,

2.- accorder à la S.A. d’H.L.M. Logiseine la garantie de la Ville, à hauteur de 40 %, pour le remboursement d’un prêt P.L.U.S. et d’un prêt P.L.A.I., que la S.A. d’H.L.M. Logiseine se propose de contracter auprès de la C.D.C., et, à titre exceptionnel, à hauteur de 100 %, d’un prêt P.L.S., que la S.A. d’H.L.M. Logiseine se propose de contracter auprès du Crédit Agricole, soit une garantie municipale de 1.273.790,80 €,

3.- autoriser M. le Maire à intervenir aux contrats de prêt qui seront passés entre la Caisse des Dépôts et Consignations et l’emprunteur, d’une part, et le Crédit Agricole et l’emprunteur, d’autre part,

3.- autoriser M. le Maire à signer la convention financière à intervenir avec la S.A. d’H.L.M. Logiseine, en vue de définir les modalités de mise en oeuvre de la garantie d’emprunt.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d'adopter la délibération ci-jointe.